บทความเกี่ยวกับที่ดินTopic : FAR / OSR ในผังเมืองฉบับใหม่
  »»  มีเนื้อหาย่อย( link)
หัวข้อบทความ  www.land.co.th
 
FAR / OSR ในผังเมืองฉบับใหม่
ตามที่มีการปรับปรุงผังเมืองกรุงเทพมหานครเป็นครั้งที่ 2 นับตั้งแต่ มีประกาศใช้ครั้งแรกตั้งแต่ปี 2535 มีการปรับปรุงครั้งที่หนึ่งเมื่อปี 2542 ซึ่งมีการต่ออายุการใช้บังคับได้จนถึงไม่เกินวันที่ 5 ก.ค.2549 หรือจนกว่าจะมีการประกาศปรับปรุงฉบับแก้ไขใหม่ ซึ่งขณะนี้ได้มีการออกกฎกระทรวงประกาศในราชกิจจานุเบกษาและมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2549 นี้เป็นต้นไป ไม่จำเป็นที่จะต้องรอจนถึงวันหมดระยะต่ออายุการใช้บังคับจนถึง 5 ก.ค.2549 แต่อย่างใด สรุปสาระสำคัญในผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้ ที่จะมีผลต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินในการก่อสร้างอาคารประเภทต่างๆ หลายประการ คือ
1.ข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากน้อยเท่าใ
มีการกำหนดอัตราส่วนของพื้นที่การก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่แปลงที่ดิน (FAR) สำหรับบริเวณต่างๆ ที่กำหนดเป็นสีต่างๆ รวม 10 สี เป็นบริเวณต่างๆ ไม่น้อยกว่า 606 บริเวณ มีข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินมากน้อยแตกต่างกัน 27 ประเภท โดยให้ชื่อบริเวณต่างๆ เป็นตัวหนังสือ เช่น ย.1-ย.10, พ.1-พ.5, อ.1-อ.5, ก.1-ก.4, ศ.1-ศ.2, ส.1-ส.53 โดยในแต่ละประเภทมีการแยกบริเวณย่อยลงไป เช่น ย.3-1 จนถึง ย.3-106 เป็นต้น ซึ่งหมายถึงว่าบริเวณ ย.3 ที่มีข้อกำหนดในการใช้ประโยชน์ที่ดินเหมือนกันมีอยู่ 106 บริเวณ ซึ่งการกำหนดบริเวณในผังเมืองส่วนใหญ่กำหนดตามแนวของคลองสาธารณะและแนวถนนเป็นหลัก กำหนดการควบคุมสำหรับสิ่งปลูกสร้างทั้งที่เป็นอาคารและสิ่งปลูกสร้างอื่นไม่น้อยกว่า 55 ประเภท
ในผังเมืองใหม่มีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวมทั้งหมดต่อพื้นที่ดินแปลงที่ก่อสร้างสำหรับบริเวณ 606 บริเวณ คือสร้างได้ 1 เท่า 97 บริเวณ, สร้างได้ 1.5 เท่า 25 บริเวณ, สร้างได้ 2 เท่า 20 บริเวณ, สร้างได้ 2.5 เท่า 106 บริเวณ, สร้างได้ 3 เท่า 51 บริเวณ สร้างได้ 4 เท่า 29 บริเวณ สร้างได้ 4.5 เท่า 51 บริเวณ, สร้างได้ 5 เท่า 36 บริเวณ, สร้างได้ 6 เท่า 24 บริเวณ, สร้างได้ 7 เท่า 78 บริเวณ, สร้างได้ 8 เท่า 29 บริเวณ, สร้างได้ 10 เท่า 7 บริเวณ และไม่กำหนดสำหรับบริเวณสถาบันราชการหรือสาธารณ ประโยชน์อีก 53 บริเวณ เปรียบเทียบกับผังเมืองฉบับเดิมสามารถสร้างได้ถึง 10 เท่าของพื้นที่แปลงที่ดิน แต่ในผังเมืองใหม่นี้กำหนดให้สร้างได้ 1 ถึง 4 เท่าใน 328 บริเวณ ประมาณ 54 เปอร์เซ็นต์ของบริเวณทั้งหมด สร้างเกิน 4.5 ถึง 7 เท่าใน 189 บริเวณ เป็นประมาณ 31 เปอร์เซ็นต์ของบริเวณทั้งหมด และกำหนดให้สร้างได้เกิน 8 ถึง 10 เท่า เพียง 36 บริเวณ เป็น 6 เปอร์เซ็นต์ของบริเวณทั้งหมด และไม่กำหนดสำหรับบริเวณสถาบันราชการอีก 53 บริเวณ
ซึ่งจะเห็นได้ว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินในการก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างอื่นในกรุงเทพมหานครตามข้อกำหนดในผังเมืองฉบับใหม่ที่ประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 17 พ.ค.2549 เป็นต้นไปนี้ มีผลให้ก่อสร้างได้อาคารที่มีพื้นที่น้อยลงจากเดิมสร้างได้ถึง 10 เท่าของแปลงที่ดินที่มีอยู่เหลือเพียงไม่เกิน 1 ถึง 4 เท่าถึงกว่าครึ่งของบริเวณที่กำหนดทั้งหมดคือ 328 บริเวณ ซึ่งกำหนดไว้ในบริเวณ ย.1 ถึง ย.5 ส่วนที่จะสร้างได้พื้นที่ใกล้เคียงข้อกำหนดตามผังเมืองเดิมคือ สร้างได้ 8 ถึง 10 เท่า จะมีเพียง 36 บริเวณประมาณ 6 เปอร์เซ็นต์ของบริเวณที่กำหนดเท่านั้น

2.ข้อกำหนดเกี่ยวกับความกว้างของเขตทางถนนหรือซอยที่พื้นที่ดินแปลงที่จะก่อสร้างตั้งอยู่
ตามผังเมืองฉบับใหม่ที่ประกาศใช้บังคับนี้ มีการกำหนดให้อาคารประเภทต่างๆ ที่มีขนาดพื้นที่อาคารต่างๆ สร้างในบริเวณที่กำหนดแตกต่างกันไป ไม่ได้กำหนดแน่นอนว่าในบริเวณสีใดจะสร้างอาคารประเภทใด ที่ดินต้องตั้งอยู่ติดถนนที่กว้างเท่าใดแน่นอน ในบริเวณเดียวกันเช่นจะสร้างหอพักขนาด 2,500 ตารางเมตร พื้นที่ดินที่จะก่อสร้างต้องกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร และถ้าจะสร้างอาคารสำนักงานขนาดเดียวกัน ถนนต้องกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร เป็นต้น และในการกำหนดความกว้างของเขตทางถนน กำหนดว่าจะต้องมีความกว้างตลอดแนวถนนจนไปบรรจบถนนอื่น จะคอดแคบในบางช่วงน้อยกว่าที่กำหนดความกว้างถนนไม่ได้ และถนนที่บรรจบนั้นจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่าที่กำหนดไว้ด้วย เช่น เขตทางถนนที่ต้องกว้าง 10 เมตร เมื่อไปบรรจบถนนอีกสายจะต้องกว้างได้ไม่น้อยกว่า 10 เมตรเช่นกัน หรือที่กำหนดความกว้างถนน 16 เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมกับถนนอีกสายที่มีขนาดไม่น้อยกว่า 16 เมตรด้วยเช่นกัน สำหรับที่กำหนดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องไปเชื่อมถนนอีกสายที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตรได้
สำหรับข้อกำหนดความกว้างถนนขนาดกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร, 16 เมตร, 20 เมตร สำหรับก่อสร้างอาคารต่างๆ ที่กำหนดไว้นั้น หากพื้นที่ก่อสร้างอยู่ในระยะ 500 เมตรจากศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน กำหนดให้ไม่ต้องมีขนาดเขตทางถนนที่ต้องกว้างตามที่กำหนดในผังเมืองฉบับใหม่นี้ แต่ก็ยังคงต้องมีขนาดตามที่กำหนดไว้ในกฎระเบียบควบคุมการก่อสร้างอื่นตามเดิม เช่น ถ้าจะสร้างอาคารที่มีขนาดพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตร ถนนต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรือถ้าจะสร้างเกิน 30,000 ตารางเมตรต้องมีถนนกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร เป็นต้น
ตามผังเมืองใหม่กำหนด เช่น ในบริเวณ ย.3 ที่มีถึง 106 บริเวณ ถ้าจะสร้างอาคารหอพัก, อาคารชุดคอนโดมิเนียม, อาคารสำนักงาน, อาคารพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่เกินกว่า 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป รวมทั้งที่มีพื้นที่เกินกว่า 1,000 ตารางเมตร และสูงเกินกว่า 15 เมตร ซึ่งถือว่าเป็นอาคารขนาดใหญ่ ที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารต้องติดถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร และถึงก่อสร้างพื้นที่อาคารรวมได้ไม่เกิน 2.5 เท่าของพื้นที่ดินที่ก่อสร้างอาคารนั้นด้วย รวมทั้งต้องมีพื้นที่โล่งปราศจาก สิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่า 12 เปอร์เซ็นต์ครึ่งของพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทุกหลังที่สร้างในพื้นที่ดินนั้นด้วย (เดิมคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อพื้นที่แปลงที่ดิน) ส่วนการสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมหอพัก, อาคารชุดที่มีพื้นที่อาคารไม่เกิน 1,999 ตารางเมตร ต้องมีพื้นที่ดินติดถนนที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และการสร้างสำนักงาน, อาคารพาณิชยกรรมเกินกว่า 300 ตารางเมตร ไปจนถึง 1,999 ตารางเมตร และสูงไม่เกิน 23 เมตร ต้องมีพื้นที่ดินติดถนนที่กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร
ส่วนในบริเวณ ย.4 ซึ่งมีอยู่ 48 บริเวณ เช่น บริเวณริมถนนรามอินทรา, ลาดพร้าว, ศรีนครินทร์, ถนนนวมินทร์, ถนนเพชรเกษม อาคารชุดพักอาศัย, หอพัก, คอนโดมิเนียม ที่มีพื้นที่ก่อสร้างรวมเกิน 2,000 ตารางเมตรไปจนถึง 9,999 ตารางเมตร สูงไม่เกิน 23 เมตร ที่ดินต้องติดถนนที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร แต่ถ้าเป็นสำนักงานหรืออาคารพาณิชยกรรมขนาดพื้นที่ 2,000-9,999 ตารางเมตร ต้องติดถนนที่กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร

3.ข้อกำหนดเกี่ยวกับอัตราส่วนที่ว่าง (OSR) ในแปลงที่ดิน
ตามผังเมืองฉบับใหม่ที่ประกาศใช้บังคับตั้งแต่ 17 พ.ค.2549 เป็นต้นไปนี้ มีการเปลี่ยนแปลงคำจำกัดความของอัตราส่วนที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมในการก่อสร้างอาคารประเภทต่างๆ ในแปลงที่ดิน สำหรับบริเวณต่างๆ ใหม่ โดยกำหนดอัตราส่วนของที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 3 จนถึงร้อยละ 40 สำหรับบริเวณต่างๆ เช่น บริเวณ ย.1, อ.3, ก.1, ก.2 กำหนดไว้ว่าต้องมีที่ว่าง OSR 40% ส่วน ย.2, อ.2 กำหนด OSR เท่ากับ 20% และ ย.3 กำหนด OSR เท่ากับ 12.5% ซึ่งหมายความว่าต้องมีที่ว่างเป็นอัตราส่วนเปอร์เซ็นต์ต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทุกหลังในแปลงที่ดินเดียวกัน ไม่ใช่ต่อพื้นที่แปลงที่ดินตามที่เคยใช้มาในผังเมืองเดิม เช่น การก่อสร้างอาคารในพื้นที่บริเวณ ย.3 ถ้าอาคารรวมทุกชั้นทุกหลังรวมกันมีพื้นที่ก่อสร้าง 10,000 ตร.ม. ต้องมีที่ว่าง OSR 12.5% เท่ากับ 1,250 ตร.ม.

4.ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเว้นว่างจากเขตทางถนน เพื่อปลูกต้นไม
ตามผังเมืองใหม่กำหนดแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทต่างๆ และที่ดินนั้นตั้งอยู่ริมถนนต่างๆ รวม 22 สาย ต้องให้มีที่ว่างห่างจากเขตทางไม่น้อยกว่า 2 เมตร เพื่อปลูกต้นไม้ เช่น บางช่วงของถนนต่อไปนี้ ซอยอ่อนนุช ถนนกรุงธนบุรี, ถนน กาญจนาภิเษก, ถนนแจ้งวัฒนะ, ถนนฉลองกรุง, ถนนนวมินทร์, ถนนบรมราชชนนี, ถนนพระรามที่ 2, ถนนพระรามที่ 3, ถนนพระรามที่ 9, ถนน ร่มเกล้า, ถนนรัชดาภิเษก, ถนนรามคำแหง, ถนนรามอินทรา, ถนนศรีนครินทร์, ถนนสุวินทวงศ์, ถนนเสรีไทย, ถนนอุทยาน เป็นต้น

5.ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเว้นว่างเพื่อปลูกต้นไม้ริมน้ำสาธารณะ
ตามผังเมืองใหม่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทต่างๆ และที่ดินนั้นตั้งอยู่ริมทางน้ำสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้เว้นที่ว่างตามแนวขนานกับทางน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าทางน้ำสาธารณะนั้นกว้างกว่า 10 เมตร ต้องเว้นที่ว่างเพื่อปลูกต้นไม้ตลอดแนวไม่น้อยกว่า 6 เมตร

6.สำหรับการก่อสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด
ในพื้นที่บริเวณต่างๆ ตามผังเมืองใหม่กำหนดว่าเฉพาะการสร้างบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ไม่ต้องปฏิบัติตาม FAR อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินและไม่ต้องมีที่ว่าง (OSR) ปราศจากสิ่งปกคลุมตามที่กำหนดสำหรับบริเวณต่างๆ

ผลกระทบของร่างผังเมืองใหม่ต่อการก่อสร้างอาคารในบางบริเวณ เช่น

1.บริเวณพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดไปจากเดิม
บางบริเวณที่อยู่ในพื้นที่สีเหลือง ที่ปัจจุบันก่อสร้างอาคารหอพักอาคารชุดได้ถึง 10,000 ตารางเมตร สูงไม่เกิน 23 เมตร อยู่ติดถนนกว้างเกิน 6 เมตร และสร้างได้ 10 เท่าของที่ดิน ซึ่งตามผังเมืองใหม่ต้องอยู่ติดถนนกว้างเกิน 30 เมตร และสร้างได้เพียง 2.5 เท่าของที่ดิน และต้องมีที่ว่าง (OSR) ไม่น้อยกว่า 12.5% ของพื้นที่ก่อสร้างอาคารทั้งหมดด้วย หากก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยไม่เกิน 1,999 ม.2 ต้องอยู่ติดถนนกว้างเกินกว่า 10 เมตร สำหรับพื้นที่ในบริเวณดังต่อไปนี้

1.1 ถนนรามอินทรา ใกล้หลักสี่ ซอยสุขาภิบาล 1 ซอยอนันต์สุขสันต์ ช่วงที่เกินกว่า 1,000 เมตรเข้าไป
1.2 ถนนพหลโยธิน ช่วงหลักสี่ไปกองทัพอากาศดอนเมือง เข้าไปในซอยพหลโยธิน ซอย 48 ซอย 52, ซอยตลาดเพิ่มสิน ในช่วงที่เกิน 1,000 เมตร จากถนนพหลโยธินเข้าไป
1.3 ถนนรามอินทราฝั่งเหนือ ตั้งแต่แยกถนนวงแหวนตะวันออกไปจนถึงมีนบุรี ในเขตคันนายาวและเขตมีนบุรี จดเขตคลองสามวา ซอยรามอินทรา 117
1.4 ถนนรามคำแหงทั้ง 2 ฟากถนน ตั้งแต่ซอย 134 ถึงซอย 164 ด้านฝั่งเหนือตั้งแต่ซอยรามคำแหง 150-167 จดซอยเทพพนา
1.5 ถนนพระยาสุเรนทร์ ตั้งแต่รามอินทราจนถึงซอยบำรุงสุขถึงถนนหทัยราษฎร์, ซอยฉายศรีศิริ
1.6 ซอยเจริญพัฒนา 1, ถนนหทัยราษฎร์จาก 500 เมตร จากปากซอยถนนสุขาภิบาล 2 ไปจนถึงคลองสองตะวันออก, ถนนปัญญาเนอเชอรัลพาร์คถึงคลองลำเก็ด

2.บริเวณที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินไปจากเดิม
สำหรับการก่อสร้างที่พักอาศัยบริเวณถนนร่มเกล้า จากแยกตัดกับถนน มอเตอร์เวย์ กรุงเทพฯ-ชลบุรีสายใหม่ไปจนถึงมีนบุรี ระยะทางยาวประมาณ 10 กิโลเมตร ซึ่งในปัจจุบันที่ดินฝั่งตะวันตกของถนนร่มเกล้าเกือบทั้งหมดในเขตลาดกระบังและเขตมีนบุรีมีความกว้างจากร่มเกล้าไปทางตะวันตกประมาณ 4 ก.ม. คิดเป็นที่ดินประมาณ 25,000 ไร่ มีถนนซอยแยกจากซอยร่มเกล้าหรือจากถนนรามคำแหงจำนวนมาก เช่น ซอยพัฒนาชนบท 2-4, ซอยศรีเมือง ถนนเคหะร่มเกล้า, ซอยสามัคคีธรรม, ซอยคุ้มภาษี, ซอย 182, ซอยเทพารักษ์, ถนนลาดบัวขาว, ซอยธรากร 2-6 ซอยออมทรัพย์, ถนนบึงขวาง เป็นต้น ตามข้อกำหนดผังเมืองเดิม ที่ดินในบริเวณนี้เกือบทั้งหมดเป็นสีเหลือง 1.4, 1.48, 1.53 และบริเวณสีส้ม 2.36 ซึ่งมีขนาด 800x1,350 เมตร ริมถนนร่มเกล้าประมาณ 675 ไร่
ตามผังเมืองเดิมที่ใช้บังคับอยู่อนุญาตให้ก่อสร้างที่พักอาศัยได้ทุกประเภท คือ บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ตึกแถว, ทาวน์เฮาส์ รวมทั้งหอพัก, อาคารชุดพักอาศัยเช่าพัก หรือคอนโดมิเนียมได้ถึง 2,000 ตร.ม. และสามารถสร้างอาคารพาณิชยกรรมได้ถึงไม่เกิน 10,000 ตร.ม. สูงไม่เกิน 23 เมตรได้ด้วย แต่ตามผังเมืองใหม่ที่ออกใช้บังคับกำหนดให้บริเวณนี้เกือบทั้งหมดอยู่ในสีเหลืองเช่นเดิม
แต่มีข้อกำหนดละเอียดเป็น ย.2 ประมาณ 23,000 ไร่ บริเวณเคหะร่มเกล้า, โรงเรียนเคหะชุมชน, โรงเรียนบ้านสุเหร่า, หมู่บ้านสินธานี 2 บริเวณภายในคลอง ลำนายโส, คลองสอง, คลองบึงขวาง และแขวง การเคหะร่มเกล้าในบริเวณ ย. ซึ่งกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ ให้สร้างบ้านเดี่ยว, บ้านแฝดได้ไม่อนุญาตให้ก่อสร้างทาวน์เฮาส์, ตึกแถว, อาคารอยู่อาศัยรวม, หอพัก, อาคารชุด คอนโดมิเนียม จากเดิมที่เคยสร้างได้
ที่มา : สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์
 
copyright 2006 © land.co.th